signature projet BM : 06/10/2009

La ZAC de Bois-Milon était un des projets exemplaires de l’équipe municipale élue en 2008. Extension maîtrisée du développement de notre commune, mixité sociale, logements économiques en énergie, proximité du pôle multimodal, aménagement réfléchi d’un quartier : on y retrouve déjà tous les éléments consignés dans le nouveau PADD présenté lors du Conseil Municipal du 30 janvier 2012.

Mais l’opposition municipale veille depuis son annonce à la non-réalisation de ce projet : mise en place d’une association de riverains, avis négatifs lors des enquêtes publiques, nombreux articles dans la presse. Peur de voir arriver trop de nouveaux habitants dans ces logements, crainte d’augmentation des difficultés de circulation : c’étaient les 2 plus importantes phobies brandies dans les réunions.

Célia Monseigne et son équipe ont souhaité débloquer cette situation, car les besoins existent réellement, tant pour les logements que pour la construction d’un nouveau groupe scolaire, prévu dans le projet initial. Il a été demandé à l’aménageur ATARAXIA de présenter une nouvelle version du projet « allégée ».

C’est donc environ 600 logements (370 individuels et 220 collectifs) au lieu des 755 initialement prévus, qui seront construits en 10 ans. La hauteur maximale sera de R+2+combles, et ce seulement autour de la place centrale. En ce qui concerne la circulation, une passerelle enjambera la voie ferrée dès la première tranche, le chemin de Papelotte sera recalibré pour devenir une vraie avenue, des liaisons douces sont prévues entre les îlots d’habitation.

En contrepartie, les travaux étant moins importants que prévus, les aménagements publics initialement à la charge de l’aménageur devront être aussi financés en partie par la commune !

Cette nouvelle version a été présentée à tous les conseillers en décembre. Elle n’a pas pu être présentée à l’association, car celle-ci n’a jamais daigné répondre à l’invitation du Maire. Avant Noël, l’association Bois Milon a déposé un recours contentieux au tribunal administratif…ce qui bloque l’évolution du projet et retarde des travaux devenus bientôt indispensables. Cela interroge aussi quant aux véritables intérêts que défend cette association…

Au fil des mois, la mise en place de la ZAC de Bois-Milon se précise. Plusieurs études sont actuellement en cours. Préalable à l’ouverture du chantier fin 2011, cette phase est indispensable pour que ce nouveau quartier réponde aux attentes de la population actuelle et à venir : un cadre de vie agréable, intégré dans son environnement, à quelques minutes à pied du centre ville, qui propose des logements confortables et économes en énergie ainsi que tous les services de proximité.

Parmi les études réalisées figure l’enquête publique sur le projet de révision simplifiée du plan local d’urbanisme (PLU), sur laquelle la Commissaire Enquêteur a émis un avis défavorable en mai. Sans invalider l’ensemble du projet de Bois-Milon, celui-ci porte sur le volet environnemental, notant un manque d’éléments relatifs aux risques d’atteinte à la biodiversité et aux flux de circulation. Désireuse de ne pas retarder le lancement des travaux, la commune a demandé une étude complémentaire de l’impact sur la faune et la flore. Ce rapport d’expertise ainsi que l’étude de circulation, soumis dans une prochaine enquête publique, contribueront ainsi à dissiper les doutes émis lors de la première enquête.

755 logements (terrains, maisons et appartements), un groupe scolaire, une maison de quartier et des commerces, le tout sur 25 ha dont 65 % d’espaces verts : construit progressivement, sur 10 ans environ, Bois-Milon apportera à Saint-André une réponse adaptée aux besoins de logements, pour tous les budgets, ressentis dans la commune et ses environs.

Le mode d’aménagement, une zone d’aménagement concerté (ZAC), garantit par ailleurs à la Mairie la maîtrise de l’urbanisation du nouveau quartier : l’assurance que les objectifs quantitatifs, qualitatifs et environnementaux établis pour Bois-Milon seront respectés tout au long de sa réalisation.

Plus d’une centaine de personnes sont présentes dans la salle.

Monsieur le Maire présente les intervenants et la philosophie du projet.

-         Mr Guillaud, adjoint au Maire en charge de l’Urbanisme

-         Mr T. Rodriguez, Architecte urbaniste, responsable du cabinet Artotec

-         Mr D. Diversay, représentant le Groupement Concessionnaire Ataraxia/France Terre

-         Mme et MM les représentants des bailleurs sociaux partenaires du projet et représentants les organismes Gironde Habitat, Clairsienne, Soliance.

-         Mr Lherm du cabinet G2C en charge de la Révision simplifiée du PLU

Mr le maire fait ensuite un bref rappel du PLU de 2006 et de ses objectifs.

• développer une activité économique, la ZAC d'Aquitaine portée par la CDC,
• développer des équipements publics en lien avec la construction de la LGV et la concession qui devrait être signée fin 2010,
• voir dégager des terrains constructibles pour relocaliser les expropriés qui souhaitent rester implantés sur la commune
• développer la ZAC de Bois Milon, une zone d'aménagement concerté, avec les services publics et la population concernée, à chaque étape. Ce dossier a été validé en 2008. Il doit s'étaler sur une période de réalisation de 10 ans, de qui ne signifie pas qu’il y aura des travaux durant 10 ans... il rassemblera des terrains à bâtir libres, des maisons individuelles, des maisons groupées, de l'habitat locatif et en accession à la propriété, des équipements collectifs en cohérence avec l'ensemble.

Mr Guillaud:

Complète les propos de M le Maire. L'étude remonte à 2005, le choix de l'aménageur courant  2009 et étalement de la réalisation 10 ans. Ce n'est pas quelque chose qui se réalise dans l'urgence et la précipitation comme on l'entend dire.

• Saint André de Cubzac est un pôle d'équilibre et il faut être en avance sur les besoins des habitants.
• La ZAC est un moyen de maîtrise et qui met son empreinte sur l'aménagement.
• Cette ZAC est dans la continuité du territoire bâti de la ville, ce n'est pas une verrue. 
• La mixité sociale, la diversité de l'offre immobilière, la composition urbaine sont définies. Une mixité intergénérationnelle favorisant les relations sociales est au coeur du projet.
• La qualité des équipements publics sera exemplaire (école, maison de quartier...).
• Les liaisons douces sont l'axe majeur des déplacements y compris en lien avec le centre ville.
• Des règles contraignantes pour l'aménageur, une HQE (bâtiments très basse énergie) est dans le contrat, c'est un développement maîtrisé de la ville.
• Une charte environnementale et paysagère est annexée au projet.

Il complète par un résumé du programme: 25 ha, 200 terrains libres à bâtir, 75 terrains à bâtir avec plan de masse en accession ou en locatif, une coulée verte en coeur de projet, 170 logements locatif social en collectif et en individuel, 310 logements en accession ou en accession sociale en collectif et en individuel. Au total, un ensemble de 755 logements.

4500 m2 de SHON Bâtis pour les services publics (école, Maison de quartier).

Une  SHON totale de 80900 m2, soit un COS de 0,35.

Une passerelle piéton et cycliste est prévue vers le centre ville près du pôle multimodal, une voirie intérieure qui exclut les trafics lourds, des commerces de proximité.

La restructuration des voies d'accès à Bois Milon est prévue.

Mr Rodriguez:

Présente le volet environnemental

• qui reprend les normes HQE avec la nouvelle réglementation de 2012 déjà appliquée.
• Il y aura le respect du bosquet existant au Sud du terrain.
• Une analyse des bassins versants, avec dans la 1ère tranche un bassin de rétention et dans la tranche sud une série de noues paysagères. Les deux opérations prennent en compte l'amont de l'opération pour les écoulements déjà perturbés.
• En périphérie du projet des R + 1  au maximum, en fond de lot, pour isoler de l'existant ; au coeur du projet du R + 2 avec attique au plus, en collectif.
• L'interface des maisons se fait sur liaison avec des espaces ouverts en façade.
• Des voies de 9 m et un espacement des maisons sur rue de 35 m avec des voiries asymétriques. Dans la coulée verte un  espace de 100 m entre façades.
• 4 tranches, définies 3 ans chacune, les problèmes amont réglés en préalable comme celui des écoulements.
• Une place centrale paysagée.

Mr Diversay,

(Aménageur, représentant du maître d'ouvrage, le concessionnaire ATARAXIA/France Terre)

Il déclare être là pour mettre en oeuvre ce que les élus ont souhaité et que Mr Rodriguez a imaginé. Il a obligation de s'inscrire dans le temps, et les diverses formalités (diagnostic archéologique, loi sur l'eau...) doivent encore durer au moins un an.

• La discussion avec les propriétaires se déroulera en pensant à sauvegarder les intérêts de chacun et l'intérêt général au final.
• Ce n'est pas un projet de 10 ans de travaux, mais un projet à 10 ans.
• Le traité de concession est public, avec des chartes d'objectif et de développement durable (chantier propre, prise en compte des nuisances, consultation régulière des propriétaires...)
• Souhait de rencontres au moins biannuelles avec les habitants et les élus durant la totalité des travaux. Une information permanente durant les travaux sur le plan de circulation modifié qui sera négocié avec les habitants.

Le logement social se réfléchit comme des lieux à vivre qui s'élaborent en liaison avec les bailleurs sociaux, qui ont de l'avance sur le privé dans l'application des HQE. Deux réunions se sont déjà tenues, une 3e est programmée d'ici la fin du mois.

Mr le Maire:

Il y a plus de 200 demandes de logements sociaux en attente sur la commune, 75% de la population est éligible au logement social à Saint André (c'est à dire réunit les conditions pour pouvoir poser un dossier de logement social qui remplit toutes les conditions d'attribution).

Mr Labadie:

Représentant de Gironde Habitat, agence de Carbon Blanc);

C'est un office public qui est fort de 13 000 logements, abrite  30 000  familles, est présent dans 155 communes, emploie 280 salariés, a une agence centrale et 9 agences locales.

Il livre 5 à 700 logements par an.

Le respect des HQE dans l'individuel et le collectif, l'installation de panneaux solaires depuis 2005 dans tous les programmes ont conduit à une baisse des charges  qui représente   l'équivalent d'un mois de loyer.

Mme de Combis:

Bailleur social Clairsienne ESH (Entreprise Sociale Habitat).

6 000 logements en Gironde, Dordogne, Landes, 92 livrés sur Saint André entre 2008 et 2010.

Elle  a 300 demandes en stock sur Saint André de logements, l'entreprise livre 20 à 30 logements sur Saint André chaque année en projets tous publics. Est partenaire de l'opération car elle se veut exemplaire sur un territoire actif et qui prend en compte l'environnement.

Mr Layan:

Représentant de Soliance Habitat. Solidaire de ses collègues bailleurs dans sa démarche. C'est 9 500 logements locatifs en Gironde et la construction de 350 logements par an à l'heure actuelle.

Mr Le Maire:

remercie les intervenants de leur prise parole. Indique que c'est un premier point et qu'il y en aura d'autres tout au long du chantier. Un comité de pilotage se constitue au niveau de la municipalité avec des comités techniques avec les professionnels. Il propose à la salle de prendre à son tour la parole.

Question de M Jaulin:

Elle concerne les raccordements aux routes de Saint Romain et de Libourne, soulève le cas du passage à niveau avec le cadencement programmé des trains.

Réponse de Mr Guillaud:

L’étude des transports qui est faite évoque plusieurs solutions possibles. Le passage à niveau est obsolète, à terme, un nouveau franchissement doit être envisagé, le moins cher et le plus sécurisé, et adapté aux besoins des populations. 3 possibilités sont retenues, avec la préférence d'un passage en dessous pour l'instant. La sortie sur la route de Libourne est repensée dans la redistribution des trafics des voies d'accès à Saint André dans le cadre des travaux de la LGV, ce qui allègera notablement la circulation dans saint André.

Complément de Mr Diversay

Le traitement des phénomènes liés à l'acoustique (présence d'équipements de transport en proximité relative) se fait par la prise en compte des nuisances sonores. Le paysagement du site vient en complément du renforcement  des précautions dans le choix des matériaux de construction.

Ceci sera établi en liaison avec les habitants, y compris est-il besoin de le préciser, les actuels, ce qui est prévu depuis le début.

Ceci sera établi en liaison avec les habitants, y compris, est-il besoin de le préciser, les actuels, ce qui est prévu depuis le début.

Questions multiples de M Massias:

Proteste que l'on n'a pas répondu à ses questions depuis 2 ans et demi. Demande des discussions avec les propriétaires, s'alarme du nouveau plan de circulation avec la fermeture d'une bretelle qui va saturer Saint André et des 30 000 véhicules présents à Bois Milon chaque jour et qui vont traverser Saint André…

Réponse de Mr Guillaud:

Je n'ai sans doute rien compris au problème, je réexplique...

complément de Mr le Maire:

La sortie 40 B va être réaménagée par le passage de la LGV et les ASF. 40% du trafic sera évacué par le nord et le rétablissement des voiries antérieures absorbera le reste. Mr Michaux travaille à sécuriser le secteur du pont de Lozes. Il faut réfléchir à d'autres moyens de déplacement, c'est dans le projet et le sens de l'histoire.

Complément de Mr Diversay:

La rencontre des propriétaires est une démarche individuelle qui a commencé, c'est une affaire privée, il est à la disposition de chacun et son téléphone est disponible en mairie.

Question de Mme Bernis

Emet le voeu d'une rencontre de tous les propriétaires.

Réponse de Mr Diversay:

Pourquoi pas une réunion de tous les propriétaires, mais il répète son opposition à une négociation en réunion plénière  car il s'agit d'affaires d'ordre privé et de l'intérêt général.

Questions multiples de Mr Massias:

S'il n'y a pas accord des propriétaires ?

Réponse de Mr Diversay:

Une ZAC est d'intérêt public. Depuis trente qu'il mène ce genre d'opération, il n'a jamais utilisé l'expropriation, il y a toujours des solutions, si besoin la municipalité prononce une DUP, cela ne va jamais plus loin, on discute encore  et on finit par trouver un terrain d'entente qui ne lèse personne.

C'est un projet de 20 millions d'€, cela représente 60 logements par an, il n'y aura pas de TLE pour les acquéreurs individuels, l'aménageur verse, lui, une contribution financière qu'il trouve  personnellement exigeante pour les équipements publics.

Mme Moragues:

Ce quartier doit être exemplaire avec sa garantie de qualité. Elle souhaite que cela serve d'exemple pour des bailleurs privés qui réhabilitent de l'ancien, souvent sans tenir compte des contraintes qui y sont liées, mettant parfois en difficulté financière les locataires (avec par exemple des moyens de chauffage non adaptés aux contraintes des locaux).

Question d’une personne dans la salle

Il intervient pour réclamer le droit au logement pour tous.

Réponse de Mr Guillaud :

La municipalité fait un pas, cela améliore la vie. L'Etat ne nous aide pas assez pour avancer plus vite.

Question de Mr Loubradou:

Qu'est-il prévu pour les commerces de proximité?

Réponse de Mr Diversay:

Cela a été discuté, nous allons aller au devant de professionnels, mais il faut des clients. Nous serons prudents pour ne pas nous retrouver avec des rez d’immeubles barrés par des panneaux sur plusieurs mois ou années. Nous avons l'expérience.

Question de M Boissinot:

Il faut aller plus loin dans le HQE. M le Maire, oserez vous être à énergie 0 ?

Réponse de Mr Rodriguez:

Il partage le souhait, revient sur les points forts du projet, les matériaux qui aujourd'hui permettent d'être à 45 Kw m2 contre 150 il y a peu. Il intégrera les progrès du futur au fur et à mesure qu'ils accompagneront les travaux. Le solaire sera présent, les murs à forte inertie, les eaux réutilisées dans la partie environnementale.

Mr Diversay:

Rappelle le diagnostic thermique de la ZAC

Mr Layan:

Nous allons essayer de tendre vers un bilan écologique de 0. Mais le 0 est impossible à atteindre, à la limite nous pouvons arriver à un bilan nul, il faut savoir que  tout mouvement dépense de l'énergie et on ne peut rester immobile, ouvrir une porte dépense de l'énergie.

Question d’une personne dans la salle

Le bassin de rétention m'inquiète, avec les eaux usées, d'autant que le secteur n'a pas le tout à l'égout.

Réponse de Mr Diversay :

Le bassin est exclusivement pour les eaux de pluie et de ruissellement. Les eaux usées seront raccordées à la station de Saint André qui est prévue pour cela et en a la capacité.

Mr Le Maire:

Les habitants actuels pourront bénéficier au fur et à mesure des travaux sur tous les réseaux des aménagements prévus pour la ZAC (téléphone, eaux usées, électricité...)

Question multiples de M Massias:

La loi SRU c'est 20 % de logements sociaux.  Combien sur Saint André aujourd'hui ? J'ai fait le calcul,  Bois Milon, c'est 75% de logements sociaux sur la ZAC!

Réponse ferme et polie de Mr Diversay:

Je n'accepte pas, c'est de la malhonnêteté. Il y a  de 20 à 25 % de logements sociaux. Vous faites un amalgame pour faire peur, c'est inadmissible, l'aménageur que je suis ne peut accepter. Accession sociale n'est pas logement social, c'est un mensonge.

Mr le Maire:

C'est désolant, honteux  de colporter ceci. Il y a 10 à 11% de logements sociaux à Saint André. Il faut  parler de logement accessible aux jeunes ménages, les trentenaires. Mr le Préfet appuie la demande de Saint André de passer en zone 2, pour moi c'est un devoir civique. Nous allons arriver à 360 logements sociaux après la livraison des 44 logements de Clairsienne. Il y a une pression foncière que les jeunes ne peuvent suivre, il faut les aider à un premier achat, la ZAC est une chance.

Mr Labadie:

Gironde Habitat, c'est 220 familles sur Saint André. Nous avons livré notre premier logement sur Saint André il y a 40 ans. Je ne crois pas qu'il y ait un problème avec nos logements que tout le monde connaît sur Saint André.

C'est social, parce que le loyer est le plus bas possible, parce que la mairie paye, parce que le département paye. On a des centaines de demandes sur votre commune.

M le Maire remercie les participants et les intervenants et les invite à répondre aussi nombreux à la prochaine réunion pour mesurer l'avancée des travaux.

C’est dans la salle du conseil municipal, qu’étaient réunis, autour du Maire Laurent Ricci et de l’adjoint à l’urbanisme Florion Guillaud, pour procéder publiquement à la signature du Traité de Concession entre la Commune  de la ZAC de Bois Milon, les représentants de ce groupement :

  -Monsieur Guy PORTMANN : Président Directeur Général de France Terre Devicq

  -Monsieur Gérard GIMENES : Directeur Général Ataraxia

  -Monsieur Philippe BONNET : Directeur Général Adjoint France Terre Devicq

  -Monsieur Philippe MOUSSION : Directeur de la Production Ataraxia

  -Monsieur Philippe GABORIEAU : Directeur Régional France Terre Devicq

  -Monsieur Dominique DIVERSAY : Directeur Aménagements Concertés Ataraxia

  -Monsieur Hervé LEMAIGRE : Responsable de Projet Ataraxia.

Jacques Maugein, conseiller général, quelques conseillers municipaux, et le personnel des services concernés, participaient aussi à cette signature.

Laurent Ricci a rappelé l’importance de ce projet pour le développement de notre Commune.

« Saint André de Cubzac compte à ce jour 8 500 habitants et représente, à proximité immédiate de l’agglomération bordelaise, le pôle économique et humain le plus important de la Haute Gironde.

Cela fait plusieurs années que le projet de ZAC a mûri dans la tête des élus de notre commune. Sa création est due à notre réflexion autour des questions des nouvelles formes d’habitat, de lutte contre l’étalement urbain et de mise en place de procédés environnementaux dans la ville de demain. »

Il a ensuite résumé la ZAC de Bois Milon en quelques chiffres et quelques idées :

• C’est 755 nouveaux logements sur une période de 10 ans
• Une offre accrue en matière de mixité sociale et d’accession à la propriété
• La création de nouveaux équipements publics dont un groupe scolaire
• La création de logements économes en énergie dans le cadre de nos engagements en matière de développement durable.

La signature du traité de Concession est le point départ d’une nouvelle étape dans ce projet, qui va progressivement rentrer dans la phase opérationnelle.

 Chaque phase de travaux sera précédée par une concertation avec les habitants.

S2A : Pourquoi la commune est-elle arrivée à l’idée d’une ZAC pour aménager la partie sud-est de la ville ?

Il faut tout d’abord resituer ce choix dans son contexte : une pression urbaine très importante depuis 10 ans. Saint-André est entré dans l’aire urbaine de Bordeaux et constitue aujourd’hui la 2^ème couronne de l’agglomération bordelaise.

Le coût du foncier et des logements dans la CUB ayant beaucoup augmenté, les ménages s’en éloignent.

Le vieillissement de la population maintient les gens de plus en plus longtemps dans leur logement.

La décohabitation (divorce, séparation) double le besoin de logements (il faut 2 logements pour une famille).

Dans ce contexte de grande demande de logements, on a vu fleurir des lotissements de maisons individuelles construits à la va-vite, des parcs locatifs appartenant à des petits investisseurs (produits défiscalisés) peu soucieux d’urbanisme et encore moins de cohérence sociale.

Les constructions individuelles sont plus chères à la construction, plus gourmandes en énergie, elles mangent de l’espace et des paysages. Elles sont souvent éloignées du centre-ville et empêchent toute politique cohérente de transports et de déplacements.

 Les résidences « fermées »  constituent la confiscation d’espaces publics et l’isolement des nouvelles populations. 

Pour lutter contre ces formes d’urbanisme qui s’opposent aux enjeux de développement durable et de mixité sociale, il faut que la collectivité puisse maîtriser l’urbanisme.

La procédure de Z.A.C. est un outil qui donne à une ville certains pouvoirs :

• La maîtrise du foncier,
•  La définition de l’aménagement de l’ensemble de la zone
• Créer de la mixité sociale et de la mixité d’âges
• Faire un éco-quartier relié au centre-ville et à proximité de la gare
• Développer des nouvelles formes de déplacements
• Profiter du montage financier lié à la ZAC pour financer des équipements publics (école, maison de quartier, city-stade, etc.)

 La ville de St-André, s’est donc engagée dans une procédure de ZAC. Dans un premier temps, elle a rédigé un cahier des charges. C'est-à-dire, qu’elle a défini les contours de la zone à aménager et les grandes lignes de son contenu (logements, services, circulations, espaces verts à préserver, qualités environnementales, enjeux économiques) Ce travail a été commencé dans la précédente mandature, et adopté en 2008. Pour s’engager dans la phase de réalisation, la commune doit s’associer les services d’un aménageur. Un appel d’offres a été lancé et le Conseil municipal du 29 juin 2009 a approuvé le choix du groupe ATARAXIA comme aménageur de la ZAC de Bois Milon.

S2A : Quel est le rôle de l’aménageur ?

L’aménageur doit acquérir les terrains concernés et entreprend l’ensemble des travaux de viabilisation. Son rôle est de piloter la création et la réalisation de la ZAC durant toute la période d’aménagement. Il doit veiller à la bonne mise en œuvre et au respect des différentes chartes émises par la mairie (Chantiers Verts). Enfin, c’est un interlocuteur privilégié avec la population.

S2A : Quels sont les critères qui ont présidé à ce choix ?

Le groupement retenu a répondu, en tous points, au cahier des charges de la consultation.

Son expérience dans des projets d’aménagements similaires est avérée.

De plus, la collectivité a été sensible à l’approche en matière de développement durable présentée par le groupement lauréat.    

Notre objectif est d’offrir la priorité absolue à l’espace public, avec des espaces verts et des lieux de convivialité. L’aménageur s’engage dans ce sens.

S2A : Comment ce projet s’inscrit-il dans la démarche «  développement durable » souhaitée par la municipalité ?

Dés le début de la réflexion pour créer la ZAC de Bois Milon, nous avons souhaité prendre en compte des objectifs forts en matière de développement durable. Un cabinet spécialisé a travaillé pour orienter les élus sur le choix des bons objectifs.

Une partie importante du Dossier de Réalisation concerne donc ce thème.

Pour autant, nous savons tous qu’avant le résultat, il y a la manière d’y arriver. C’est pour cela que la collectivité a créé des documents contractuels (chartes chantiers verts) qui s’appliqueront à l’aménageur et aux différents constructeurs intervenant sur le site et qui permettront tout au long du chantier de prendre en compte les attentes environnementales.

S2A : Que va-t-il se passer maintenant ? Les citoyens seront-ils associés  au projet ?

Dès le mois d’octobre une réunion publique sera organisée. L’aménageur présentera le projet, et ses partenaires (bailleurs sociaux). Les habitants de la commune pourront avoir des informations complémentaires sur les points qui les intéressent, ou faire part de leurs questions et propositions.